За два роки українці отримали понад 22 мільярди гривень пільгових іпотечних кредитів, але потреба – в рази більша
Цього тижня набрали чинності зміни до програми доступної іпотеки «єОселя». Відтепер більшості громадян, котрі мають право скористатися програмою, держава надаватиме фінансову підтримку лише при придбанні нового житла, або новобудови не старше трьох років. А ось для внутрішньо переміщених осіб діятимуть інші норми: за програмою вони зможуть купувати квартири або будинки віком до десяти років. Це ж стосується й ветеранів та членів їхніх родин, військовослужбовців, правоохоронців, медиків, вчителів та науковців у регіонах, які найбільше постраждали від війни, – на Чернігівщині, Сумщині, Харківщині, у Запорізькій та Херсонській областях. В уряді сподіваються, що нові вимоги сприятимуть розвитку будівельної та суміжних галузей.
ДВА РОКИ ЄОСЕЛІ: ПРОМІЖНІ ПІДСУМКИ ТА КЛЮЧОВІ ЗМІНИ
З початку 2024 року учасниками програми доступних кредитів «єОселя» стали майже 7660 родин. Через ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло») для купівлі квартир та будинків їм надали понад 13,1 млрд грн. «А за увесь час дії програми українці отримали понад 13 980 кредитів на пільгових умовах на суму понад 22,5 млрд грн. Військовослужбовці та правоохоронці, медики, педагоги, науковці та члени їхніх сімей можуть отримати кредити за пільговою ставкою у 3%, ставка іпотеки для учасників бойових дій, ветеранів, ВПО та інших громадян без житла – 7%», – деталізував заступник міністра економіки Андрій Телюпа.
Фото: Andrii Teliupa / Facebook
Серед цікавих фактів: найменший виданий кредит склав 200 000 грн, найбільший – 5,8 млн грн; найменша за площею придбана квартира – 19,8 м², найбільша – 194 м²; середня сума кредиту – 1,6 млн грн; загальна площа квартир, які придбали українці у межах єОселі, – 875 000 м².
«Завдяки програмі нове житло стає доступнішим. Зокрема, середній платіж за всіма виданими кредитами складає 14,5 тис. грн за середнього доходу сімей позичальників у 42 тис. грн», – розповів на нещодавній зустрічі із журналістами голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер.
Євген Мецгер / Фото: ukrfinzhytlo.in.ua
Упродовж двох років дії програми (з жовтня 2022-го) її кілька разів змінювали та вдосконалювали. Зокрема, розширювали коло потенційних учасників. Спочатку скористатися пільговою іпотекою могли лише кілька категорій громадян: військові, медики, педагоги та науковці. Згодом же програму розширили і на вимушених переселенців та ветеранів.
Поміж (умовно) негативних для споживачів змін – диференціація у майбутньому розміру кредитної ставки. Відповідна новація набрала чинності з вересня цього року. Згідно з нею, початкові ставки (3% та 7%) діятимуть для позичальників лише упродовж перших 10 років користування кредитом. Надалі ж ставки за іпотекою зростуть на 3 відсоткові пункти для кожної категорії позичальників. Військовослужбовці, правоохоронці, медпрацівники, педагоги та науковці, котрі братимуть кредит на 20 років, перші десять років платитимуть по 3%, а потім – по 6% річних. Для ветеранів війни, УБД, ВПО та громадян, які не мають власного житла чи хочуть покращити житлові умови, перші десять років діятиме ставка у 7% річних, надалі – 10%.
Очікується, що підвищення ставки з одинадцятого року кредиту не призведе до суттєвого збільшення фінансового навантаження на позичальників, адже за перші десять років тіло кредиту, на яке нараховуються відсотки, зменшиться вдвічі. До того ж, прогнозується, що рівень доходів позичальників у майбутньому потенційно зростатиме (у тому числі, збільшуватимуться номінальні доходи з огляду на інфляцію).
За словами Євгена Мецгера, такий підхід стимулюватиме позичальників, які матимуть відповідні можливості, достроково розраховуватися за отримані кредити. Отже, обіг ресурсу Укрфінжитла прискориться і з’явиться більше можливостей для надання нових позик.
Також програму відтепер вирішили переорієнтувати виключно на придбання нового житла. Той, хто претендує на участь в єОселі на загальних умовах (кредит під 7%), може купити будинки та квартири, введені в експлуатацію не раніше, ніж три роки тому. А ось для ВПО та пільговиків у регіонах, які найбільше потерпіли від російської агресії, де гостро бракує житла, «віковий ценз» нерухомості, навпаки, збільшили – із 3 до 10 років.
За рішенням уряду, придбати житло зможуть не лише ВПО, а й члени їхніх родин, які братимуть кредит у їхніх інтересах. Це полегшить доступ внутрішньо переміщених осіб до позик, якщо вони, приміром, не відповідають вимогам банків щодо граничного віку, працевлаштування та розміру доходів, а їхні діти, батьки чи інші близькі родичі мають постійну роботу й достатній рівень заробітної плати. Тож це вихід для тих, хто має власне житло достатньої площі та, відповідно, не може претендувати на пільгову іпотеку, але тепер отримує право взяти її, приміром, для дітей чи батьків, котрі мають статус внутрішньо переміщених осіб.
Норми про придбання житла в інтересах ВПО наберуть чинності з 18 грудня цього року. Також треба враховувати, що взяти участь у програмі не зможуть ВПО, якщо вони або члени їхніх родин вже отримали пільгову іпотеку коштом гранту Кредитної установи для відбудови (KfW).
Також не можна брати участь у програмі, якщо позичальник або члени його родини за останній рік продавали чи дарували нерухомість, сумарна площа якої разом із площею власного житла перевищує 52,5 м² на одну людину плюс 21 м² на кожного наступного члена сім'ї.
З вересня в українців, котрі через війну втратили власне житло, з’явилася можливість використати як перший внесок за програмою «єОселя» житловий сертифікат, отриманий у межах єВідновлення. Проте якщо сума сертифіката менша ніж 20% вартості житла (початковий внесок за умовами єОселі), різницю доведеться погасити своїми коштами.
А з 19 жовтня знижено з 20% до 10% розмір першого внеску для позичальників віком до 25 років.
Дещо відкоригували й вимоги до площі нерухомості, яку можна придбати у межах програми. Для квартир – загальна площа 52,5 м² на одну особу плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Для будинків норму збільшили до 62,5 м² плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї.
Наразі через програму доступного іпотечного кредитування «єОселя» українці можуть придбати квартири у 188 будинках, які споруджують 87 забудовників.
У жовтні банки-партнери акредитували 14 нових об’єктів у 7 житлових комплексах. Із повним переліком акредитованих банками об’єктів, що зводяться, в яких можна придбати майнові права на квартиру за програмою «єОселя», можна ознайомитися тут. Придбати майнові права на квартири в об’єктах, що будуються, можна, звернувшись до Ощадбанку, Укргазбанку, Скай Банку, Банку Глобус, Сенс Банку і АТ «Банк інвестицій та заощаджень» (BISBANK). А ось готове житло можна придбати у будь-якого забудовника, звернувшись до цих та інших банків-партнерів програми.
Фото: Нацбанк
ЩО ТРЕБА ЗНАТИ ПРО УЧАСТЬ У ПРОГРАМІ ДОСТУПНОЇ ІПОТЕКИ
Отже, які основні вимоги до участі у програмі пільгового кредитування придбання житла після внесених нещодавно змін до єОселі?
Загальні вимоги: громадянство України; вік від 18 до 70 років (на момент повного погашення кредиту); відсутність у власності житла, що перевищує встановлені програмою норми; офіційне працевлаштування і стабільний дохід; відсутність у будь-яких санкційних списках.
На кредит під 3% річних можуть розраховувати: військовослужбовці за контрактом (ЗСУ, СБУ, інші силові структури); медичні працівники державних та комунальних закладів охорони здоров’я; педагогічні та науково-педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти.
Кредит під 7% річних можуть отримати: ветерани війни та члени їхніх сімей; внутрішньо переміщені особи (ВПО) та члени їхніх сімей першого ступеня споріднення; інші громадяни України, які не мають власного житла або мають житло меншої площі, ніж встановлено нормами програми.
Необхідний перший внесок для придбання житла: 20% (для молоді до 25 років – 10%), при цьому всі позичальники мають можливість використати для сплати внеску сертифікат єВідновлення.
Позику на житло можна отримати на термін від 2 до 20 років. Чим старший заявник, тим менший строк розтермінування кредиту.
Згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України №408 від 01.07.2023 року, затверджено показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України. Для обрахунку суми кредиту враховуються такі критерії: гранична вартість 1 м² нерухомості не повинна перевищувати опосередкованої вартості спорудження житла у регіонах України, збільшену на відповідні коефіцієнти: 2,0 – для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова, та обласних центрів, міст із населенням понад 300 тис. осіб, населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 км від меж Києва та обласних центрів; 1,75 – для міст з населенням до 300 тис. осіб.
Водночас суму перевищення граничної вартості 1 м² житла та нормативної площі можна покрити за рахунок першого внеску. Тобто, в такому випадку він буде більшим, ніж 20% (10% – для молоді).
Для отримання кредиту за програмою «єОселя» потрібно подати заявку через портал «Дія». При цьому заявник сам має обрати банк-партнер програми, через який планує отримати кредит. Зазвичай, потенційні позичальники подають заяви до кількох банківських установ, а вже потім обирають той, чиї умови їм найкраще підходять. Наразі до програми інтегровані: АТ «Ощадбанк», АТ КБ «Приватбанк», АБ «Укргазбанк», АТ «КБ «Глобус», АТ «Скай Банк», АТ «Сенс Банк», АТ «Банк Кредит Дніпро», АТ «МТБ Банк», АТ «ТАСкомбанк» і АТ «BISBANK».
Після попереднього погодження з банком позичальник має 30 днів для пошуку підходящого житла. А тоді подає до банку повний пакет документів (у тому числі, відомості про нерухомість, підтвердження своїх доходів тощо).
Після повної перевірки банк ухвалює рішення про позику. Далі – оформлення нерухомості у власність позичальника з одночасним накладанням обтяження на користь банку і переказ банком кредитних коштів на рахунок продавця житла.
Окрім першого внеску, позичальник має враховувати і ймовірність інших витрат: на оплату послуг нотаріуса, страхування, оцінювання нерухомості. При цьому страховий тариф не повинен перевищувати: 0,25% на рік вартості предмета іпотеки, якщо договором страхування не передбачене страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій; 1,25% на рік вартості предмета іпотеки, якщо договором передбачене також і страхування таких додаткових ризиків. Доведеться сплатити і разову комісію за надання кредиту – в середньому до 10 тисяч гривень.
Голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер визнає, що охочих скористатися єОселею нині в рази більше, ніж тих, кому вдалося отримати пільговий кредит. Зокрема, через обмеженість фінансового ресурсу. «Загалом через Дію надійшло 236 тисяч заявок. Так, один позичальник може подавати заявки до кількох банків. Ще хтось із заявників, можливо, тренувався, випробовував програму. Але 100-150 тисяч реальних родин справді розраховують взяти пільговий кредит. Помножимо на середній розмір позики й отримаємо 170 млрд грн, щоб задовольнити усіх охочих. Ви розумієте, що зараз таких коштів у держави немає», – пояснив посадовець.
Тому в майбутньому Укрфінжитло планує переходити до залучення грошей на міжнародних ринках – за взірцем провідних американських та японських кредитних установ, а також з урахуванням досвіду Сінгапуру, Данії та країн Балтії. Компанія вже готується до такого кроку, впроваджуючи засади прозорого корпоративного управління. «Зараз є всі передумови, щоб рухатися в напрямку залучення іноземних коштів. Очікуємо найближчим часом $200-250 млн (в еквіваленті) перших запозичень від міжнародних фінансових інституцій», – розповів Мецгер.
В ідеалі ж – залучення кількох мільярдів доларів, що сприятиме розширенню можливостей єОселі – зокрема, і з огляду на повернення з фронту ветеранів, котрі потребують поліпшення житлових умов. Також у планах на майбутнє започаткування оренди житла з правом викупу.
Владислав Обух, Київ